Sekoitettu kaupunkirakenne vastaa nykyajan tarpeisiin

Helsingin päärautatieasema. Kuva: Joakim Honkasalo / Unsplash

Osmo Soininvaara

Kun työpaikka tarkoitti teollisuutta, ja teollisuus tarkoitti savua ja melua, oli perusteltua sijoittaa teollisuus ja asuminen eri alueille ja teollisuus tuulen alapuolelle. Koska Euroopassa läntiset ja lounaiset tuulet ovat vallitsevia, hyvätuloisten asuinalueet ovat usein sijoittuneet tuulen yläpuolelle länteen ja pienituloisten asuinalueet vastaavasti itään. Näin on yhä, vaikka alkuperäinen syy on jo väistynyt. Jos asuminen on hajallaan pientaloissa ja toimistorakennukset isoja kolosseja, on luontevaa keskittää toimistot erilleen asunnoista. Amerikkalaisen autokaupungin käytännöt onkin kopioitu Suomeen asiaa enempää miettimättä. Joukkoliikennekaupungissakin toimistot kannattaa keskittää joukkoliikenteen solmukohtiin, jotta mahdollisimman moni pääsisi töihin vaivatta ja nopeasti. Joukkoliikenteen solmukohtien ulkopuolella toimistokeskittymiä on taas vaikeampi perustella. Tätä toimintojen alueellista keskittämistä voi kutsua funktionaaliseksi kaavoitukseksi, ja se pakottaa matkustamaan paljon, koska työ, kaupat, asunnot ja harrastukset ovat eri alueilla. Helsingissä puolustettiin lähikauppoja pitkään, vaikka naapurikaupungit kaavoittivat trendikkäitä automarketteja, kunnes 1990-luvulla Helsinkikin antoi periksi kauppakeskuksille – tosin Helsingissä niihin pääsee hyvin myös joukkoliikenteellä. Kauppakeskukseen on kuitenkin yleensä pidempi matka kuin oman korttelin kivijalkakauppaan, vaikka kauppakeskukseen pääsisikin raiteilla.

Jos jokin paikka on hyvä sekä asumiseen että toimistoille, kumpia sinne pitäisi siis rakentaa? Vai kenties sekoitetusti molempia?

Helsingissä jahdattiin 1980-luvulla piilokonttoreita. Asuntoja haluttiin muuttaa toimistoiksi, koska ne tuottivat toimistoina paremmin, mutta kaupunki pyrki estämään tämän. Nyt toimistoja päinvastoin halutaan muuttaa asunnoiksi, koska asuntoina niistä maksetaan paljon enemmän. Kaupunki pyrkii estämään tämänkin, koska haluaa puolustaa työpaikkoja. Toimistojen puolustaminen tuntuu oudolta, kun toimistotilaa on tyhjillään yli miljoona kerrosneliötä ja asunnoista on huutava pula. Sen takiahan asunnoista maksetaan enemmän. Miljoonassa kerrosneliössä asuisi 25 000 ihmistä. Toimistoja ei ehkä puolustettaisi niin innokkaasti, jos yhteisöverot menisivät yhteiseen kassaan. Helsingin peruste puolustaa toimistoja kantakaupungissa on tilastotieto, jonka mukaan yritysten tuottavuus on kantakaupungissa Suomen kärkipäätä. Ei se muuta voi ollakaan, koska tilat ovat niin kalliita. Kausaliteetti ei välttämättä mene niin päin, että sijainti keskustassa lisäisi tuottavuutta. Yhtä lailla asuminen Kaivopuistossakaan ei tee ihmisistä rikkaita, vaan vain rikkailla on varaa asua Kaivopuistossa. Berliiniä on pidetty osoituksena siitä, että keskustamainen pöhinä lisää yritysten innovatiivisuutta. Berliinistä sai parikymmentä vuotta sitten toimistotilaa ja asuntoja edullisesti, mikä johti startup-yritysten räjähdysmäiseen kasvuun. Berliinissä toimistot ja asunnot olivat toistensa lomassa sekaisin. Luova luokka työskenteli, asui ja istui baareissa samoissa kortteleissa. Siitä voisi ottaa mallia. Kaavoittajan pitäisi katsoa enemmän hintoja. Jos asunnoista maksetaan enemmän kuin toimistoista, asuntoja tarvitaan enemmän, ja päinvastoin. Jos tästä halutaan poiketa ulkoisvaikutusten johdosta, pitäisi ulkoisvaikutukselle määritellä hinta, joka jarruttaa toimistojen muuttamista asunnoiksi. Sen hinnan pitäisi olla sama kaikille. Nyt keskustassa toimistorakennuksen kiinteistövero kuitenkin on korkeampi kuin asuinrakennuksen kiinteistövero, eli ulkoisvaikutusten oletetaan olevan toisin päin. Etätyöaikana raja asunnon ja työpaikan välillä on muuttunut epämääräiseksi.

Parhaat ratkaisut eivät synny suunnittelijan pöydällä, vaan ihmiset kehittävät niitä itse.

Pienessä asunnossa asuvan pitäisi olla mahdollista hankkia yksiö samasta rapusta toimistoksi ja toimistokortteleihin pitäisi voida laittaa asuntoja. Ullakkoasunto kaupungin keskustassa toimistotalon päällä voisi olla monen unelma. Se ei sovi kaikille – ei ehkä esimerkiksi lapsiperheille ­ – mutta se voisi sopia monelle. Verottajalle voi tulla ongelma, pitäisikö kiinteistöveroa periä asumisen vai toimistojen perusteella, mutta tällaiset säännöt on tehty muutettaviksi. Hyvässä kaupungissa kaikki on lähellä: työt, asunnot, palvelut ja kaupat. Siksi viidentoista minuutin kaupunki edellyttää sekoitettua kaupunkirakennetta. Siihen on hyvä tähdätä. Mitä sitten tehdä kauppakeskuksille? Osa niistä tulee osoittautumaan virheinvestoinniksi. Sitä on yrittäjäriski.